这是去年最后一天12月31日的一篇旧文，因各种原因未能和大家见面，现修改后重发给朋友们。

　　起这个标题，主要是朋友们也要做年终总结了，可能会上网去搜这个标题的文章，和你共鸣下。

　　很遗憾，我这篇你可能用不上，只是和朋友们开个玩笑…

　　实际上是年底了，为了仪式感，想和朋友们聊聊2021年地产（主要是广州）发生的事，及2022年你能干点什么。

　　这1年，1月，疫情依然凶猛，多地发布通知，倡导就地过年；

　　那，三四线城市楼盘翘首以盼的“返乡置业”泡汤，楼市雪上加霜。

　　这1年，2月，要求22个重点城市住宅用地实现两集中，包括集中出让；

　　集中挂牌，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；

　　那，重点城市自然包含了广州，也为广州二次、三次集中土拍“凉凉”埋下伏笔。

　　这1年，2月，多地严查经营贷违规进入楼市；

　　那，3月骤然通报排查结果，才令大家意识到，这次再也不是“说说而已”。

　　这1年，3月13日，中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要发布，和房地产相关内容中提到要“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”；

　　那，陆陆续续说了一年了，部分城市房地产税试点落地进入倒计时。

　　这1年，3月，银行史无前例严格的首付款审查，购房“首付”必须为家庭自有资金不低于80%，只接受直系亲属转入（指配偶、父母和子女，兄弟姐妹不算），但也需提供近半年流水，断续存入的，甚至需核实为合理收入所得；

　　那，大家再次意识到，经营贷不允许进入楼市真的不是“说说而已”，证明“你妈是你妈”重现江湖。

　　这1年，4月2日，广州市政府发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，重点要求在部分区域采用“限房价，竞地价”出让；全面加强新建商品住房价格备案管理；通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让等六条意见；

　　那，广州一手房市场迅速降温，从5月开始，广州一手房涨幅持续下降，8月跌破0点，连跌4个月，做到了一手房全年不涨价。

　　限价最严的当属黄埔区，有些盘自己感觉被针对了，比如富颐华庭，对比万科城市之光、中鼎珺合府、保利天汇、珠江花城等的价格，4.85万/㎡的备案价确实偏低了，但了解完背后的曲折原因，又是在情理之中，被针对只是错觉而已。

　　总之，S345T1栋、R21、22栋的业主享受到了福利就是好事。

　　这1年，4月21日，广州九区个人卖房增值税免征年限由2年提升至5年；人才购房社保或个税从半年延长到一年，不得补缴。这就是著名的“421新政”；

　　那，广州二手房市场骤冷，部分区域一二手价格倒挂现象突显，朋友们开始纷纷选择一手房。

　　这1年，4月，深圳，对“深房理”涉嫌非法集资开展调查和申报；

　　那，8月，通报了阶段性处理结果：深圳地方金融局表示，“深房理”团伙为获取自身巨额利益，组织风险承受能力较弱的人群参与炒房，违背国家“房住不炒”原则，使参与者深陷举债付月供、“以贷养贷”的漩涡，面临较大的资金链断裂风险。

　　另外，合伙买房、他人代持等行为也面临着较大的法律风险。同时，“深房理”团伙未经国家金融监管部门批准，违规组织会员筹集资金，涉嫌非法集资。该局将联合有关部门，依法予以查处。

　　这1年，4月30日，中共中央政治局召开会议强调，防止以学区房等名义炒作房价等。据不完全统计，北京、上海、广州、深圳、海南、厦门、成都、重庆等10余城已展开行动，整治以“学区房”名义违规宣传和炒作房价等行为；

　　那，学区房迅速降温，老破小的学区房开始降价抛售。

　　这1年，5月，贝壳董事长左晖去世，年仅50岁；

　　左晖坚持做难而正确的事，真的改变了地产经纪人在购房者心中的印象，从四眼的亲身体会，贝壳系链家、德祐等门店的大部分经纪人确实服务态度很好，各方面也透明，比起大部分其他家的中介好很多，值得被社会尊重；

　　虽然目前贝壳也遇到了困难，但希望未来继续坚持做“难而正确的事”，经纪人继续做有尊严的服务者。

　　致敬老左！

　　这1年，7月，住建部、国家发改委、公安部等八部门发布了关于持续整治规范房地产市场秩序的通知，多地响应；

　　这1年，7月，被纳入“三条红线”试点的几十家重点房企面临监管升级，买地金额不得超年度销售额40%；

　　这1年，7月，房企开始暴雷；

　　那，并没有结束，还在继续。

　　那，朋友们买一手房首先要确保不烂尾，开发商的资金情况就是首要考虑因素，三条红线全红的开发商尽量别碰，红两条的要谨慎选择。

　　但也要看单盘情况，如果是准现楼或现楼，工地如火如荼开工，监控户里资金较充足，也是可以选择的。

　　三条全绿的也不一定安全，出现大面积裁员欠薪、理财爆雷、债券违约、工地停工等现象，那就是资金链有问题，尽量避开。

　　这1年，8月2日，广州黄埔区取消人才住房政策；8月31日，广州出台二手房指导价，同步公布了广州首批二手小区涉及96个；

　　那，黄埔区购房政策利空，拉开价格内卷大幕；二手房成交陷入冰点。

　　这1年，8月，各地在实施城市更新行动中，要防止大拆大建；

　　那，拆迁区附近的房租也没有像之前一样飞涨了，很多房企城市更新部门的员工被调回原部门了，甚至直接解散了；广州的城市更新也放缓了。

　　这1年，8月，中介门店开始迎来关门潮，根据统计显示，在今年前9个月里，深圳累计已经有642家中介门店关停。而且在今年上半年的时候，深圳房产中介从业人员同比去年减少了11.8%；

　　那，二手房指导价的威力还是挺大的，中介就算“不务正业”，全力做一手房，一手房同样市场不理想，多重因素影响下，门店入不敷出，只能关门大吉。

　　这1年，8月，地产裁员潮加剧，地产人一片哀嚎，唯一更惨的只有消失的学科类教培行业；

　　那，并没有结束，还在继续。

　　再就业也是异常艰难，大部分房企不仅不招人，用的还不一定是人，比如2021年万科总部最佳新人奖的获得者—崔筱盼就是个虚拟数字人；

　　那，一部分地产人被迫进入了自媒体做同行，但估计过不了多久，部分同行又会溜了，蛋糕就那么大，市场不好的时候，蛋糕还得变小，吃不了蛋糕，只能嚼“蜡”，没什么味道就不吃了，溜了。

　　这1年，9月20日，中秋节的前一天，A股还在休市，港股全线杀跌，失守24000点，多只地产股大跌10%；

　　那，地产股跌跌不休了。

　　这1年，9月，广州二次集中土拍，48宗地块，25宗地块流拍，超半数流拍；

　　12月，三次集中土拍，17宗地块，流拍4宗，成交的13宗，除了民企星河外，其他大部分都是当地城投、区属国企，兜底了”家门口”的地，要么底价成交，要么流拍，没开始就结束了；

　　这1年，截止11月，全国有21座城市相继出台“限跌令”政策，包括桂林、菏泽、昆明、沈阳、唐山、张家口等，范围之大，影响之广，叹为观止；

　　那，限跌令背后是楼市的整体降温，以三四线城市最为明显。

　　这1年，央行12月6日就提前宣布，12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点；

　　这1年，12月20日，贷款市场报价利率一年期LPR下调至3.8%，下调5BP，19个月以来首降；

　　那，和楼市房贷最多只有半毛钱关系。

　　这1年，地产发生的大事还有遗漏，漏了就漏了吧，就和人生总有遗憾一样，有遗憾的人生才够真实！

　　如果要给广州地产这1年，做个概括，那就是“调控年”！

　　那2022年的工作计划就是和朋友们继续聊广州地产…

　　至于预测，首先预测2022年广州房地产市场不会有太多惊心动魄的变化，所以就没什么好预测的了，预测错了还要打脸。只有神仙可以未卜先知，凡人都是瞎猜。四眼是凡人，以下纯属”瞎猜”，仅供参考：

　　那2年，市场会像最近部分媒体和地产人吹的即将爆发吗？

　　先看看怎么吹的：

　　大水乱溢！税费政策！楼市狂潮即将来临！

　　那实际呢：原话是：坚持稳字当头，不搞大水浸灌，降准的目的是更好支持实体经济；客观的说，确实是部分进入了楼市；

　　税费政策只是少数城市，和深圳、上海、广州没有关系。

　　广州十几个盘宣布涨价，2022年房价即将飙升；广州二手房成交量攀升，马上又要开始抢房了！

　　那实际呢：是部分房企之前低于备案价打折卖，现在年度业绩完成了，上演涨价的表演秀，其他的只是跟风营销，逼你下定的手段而已。

　　你能涨上天吗？刚需房有备案价限制住的啊！

　　至于二手，只是大部分卖一买一客户，前期积压的卖一的房贷放款了，之前延迟的买一的需求释放而已，并不具备持续性，预计到4月开始回落。

　　2022年二手房大概率还是有议价空间，并不会像市场好的时候追买抢买，毕竟大概率指导价不会取消，但也不会在96个小区基础上追加小区；毕竟二手房五年的增值税也不会取消。

　　指导价名存实亡（目前仅有作用是中介网按指导价挂牌，影响客户心理预期，但银行已按成交价贷款），二手市场成交量会好过2021年。

　　广州12月新房网签破万套！全年新房累计突破10万套，过去11年里，只有2016、2020和今年，新房累计突破10万套，数据是不会骗人的！

　　那实际呢：数据是真实的，没有骗你，但数据的背后会骗人：12月新房网签破万套，是因为之前限签，12月放松了网签，之前积压的未网签的客户在12月集中网签了而已；全年新房累计突破10万套，是因为今年4月开始，大部分客户不买二手房了，集中转移来买一手房而已，是典型的偷换概念，怎么不说二手房今年成交量下降了多少套了？

　　那2年，总的来说，市场并不会爆发，价格也并不会暴涨，整体都趋于平稳，毕竟允许2022年新房上调5%左右概率较大，但限价并不会取消，144㎡以上豪宅除外。

　　那2年，部分城市房地产税试点会落地；

　　但，“房地产税目的是平稳房价而不是激烈刺破泡沫”，所以靴子落地，客户观望情绪不浓了，反而开始出手了。

　　那2年，房贷利率会下调，广州也不例外；

　　但，北上广深中利率最高的广州下调的速度会较慢，一季度会来，但下调幅度不大，2022年的额度提前到今年底使用了，2022年的额度比今年宽松；而且，广州5%上升到5.95%只在短短数月，多赚钱的生意，银行往往争先恐后，但降利率少赚钱的生意，银行往往一推再推。

　　只有当额度相对充足，按揭客户不够了，银行之间要抢客了，才会大幅降低利率。

　　那2年，朋友们该怎么买房？

　　朋友们虽然需要关心政策，但比起政策，更应该关心自己意向的楼盘。包括四眼上面说的，朋友们都可以当作废话，理性选盘才最重要。

　　那怎么理性选择自己的意向楼盘呢？

　　1、一二手倒挂的区域，直接选择一手房。原因就是：广州二手房指导价、一手房限价等政策影响，广州部分区域一二手价格倒挂，虽然倒挂单价相差不是太大，但一手房整体是性价比高过二手的。

　　二手房随着楼龄的增加，价值效益递减。过往也不推荐大家买20年楼龄的二手房，应优先买10年楼龄以内的次新房，但现在次新房单价大部分是高过一手房的，那就直接选一手房好了。

　　但部分区域或豪宅一二手不倒挂，已形成动态平衡，那就买二手房。

　　2、城市是有边界半径的，工作生活区域也是有半径的。如果你的工作区域很稳定，那就选择半小时以内车程的项目，最多扩大到45分钟，研究表明，超过45分钟，幸福感会大大降低；

　　如果工作区域不稳定，那就按照四眼的金银铜铁购房法则，即沿着金银铜铁的半小时半径买，珠江新城金，琶洲银，金融城鱼珠铜（金融城住宅少，且单价高，不单独分类），科学城、南沙铁，未来的主要写字楼办公区域基本都在金银铜铁，你的工作机会也会主要在这，至于具体选哪个段位，看个人财力等综合考虑。

　　3、筛选了自己意向的几个一手楼盘后，那就密切关注意向楼盘的开盘或加推动态，二手房也要开始选盘了，刚需和改善果断出手即可，不要奢望自己买在最低点，适合自己的楼盘，或二手笋盘就入手，也许是新房限价上调5%的最后窗口期。

　　至于投资嘛，可以理性选盘、准备房票、贷票、首付了，择机进场。

　　投机不欢迎进场，房住不炒！

　　再见！这2021年，地产！

　　那2022年，地产，再次相见！

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