一.发起阶段 　　

　　

　　(一)设立业主大会、业主委员会的条件 　　

　　

　　一个物业管理区域有下列情形之一的，业主可以联合向街道办事处提出设立业主大会、业主委员会的书面要求 　　

　　

　　1 .交付使用的房地产主总人数20% (各地情况不同)以上业主联名的 　　

　　

　　2 .使用过的房地产建筑面积达到物业管理区域或者先行开发部分建筑面积50%以上的； 　　

　　

　　(二)联名业主向街道办事处提交以下书面材料： 　　

　　

　　1.《关于给予指导和协助成立业主大会的函》 (； 　　

　　

　　2.《联名业主签名表》 ( 　　

　　

　　3 .联名业主的有效房地产证明材料、身份证复印件(提供原件校对)； 　　

　　

　　(三)街道联合业主联合向业主发布组建首个业主大会筹备组的公告 　　

　　

　　符合前款条件的，街道办事处在收到书面申请后7日内共同向业主发出《关于组建首次业主大会会议筹备组的公告》 (，《筹备组业主代表候选人登记表》 )、《推荐业主代表候选人的业主签名表》 )，并在小区明显位置张贴公示15日以上向建设单位下达《关于提交参加筹备组成员名单的函》 (和《建设（公有住房出售）单位代表情况表》 )，告知其指定人员参加筹备组工作。 　　

　　

　　二.设立筹备小组的阶段 　　

　　

　　(一)业主大会筹备组组成 　　

　　

　　业主大会筹备组由业主代表、街道办事处、建设单位(含公有住房出售单位)7-15人组成，其中，业主代表5-13人，街道办事处代表1人，建设单位(含公有住房出售单位)代表1人。 　　

　　

　　(二)筹备小组成员的条件 　　

　　

　　1 .有完全民事行为能力 　　

　　

　　2 .本人及其近亲属在未为本物业管理区域服务的企业及其关联企业任职(不含建设单位成员)； 　　

　　

　　3 .不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业利润或者报酬的行为(不含建设单位成员)； 　　

　　

　　4 .不存在泄露业主资料或将业主资料用于与物业管理无关的活动的行为。 　　

　　

　　除上述条件外，业主代表还应当为本物业管理区域内的业主，街道办事处代表应当接受物业行政主管部门组织的物业管理法律知识培训。 　　

　　

　　(三)筹备组成员候选人产生方式 　　

　　

　　业主代表候选人由业主推荐、推荐产生。 自愿参加业主会议筹备组的业主在《关于组建首次业主大会筹备组的公告》规定的登记时间内，提供《筹备组业主代表候选人登记表》、《推荐业主代表候选人的业主签名表》及本人、推荐业主的有效房地产证书、身份证复印件(原件校对 　　

　　

　　建设单位(含公有住房出售单位)代表候选人由建设单位的法人代表人或者其权限委托人担任。 应当在《关于提交参加筹备组成员名单的函》规定的时间内，提交《建设（公有住房出售）单位代表情况表》、法人代表证书、授权委托书、双方身份证复印件(提交原件校对)。 建设单位无正当理由逾期未提交相关材料的，视为放弃参加筹备组工作的权利。 　　

　　

　　街道办事处的代表候选人由接受过物业管理业务培训的街道工作人员担任。 　　

　　

　　(四)筹备组成员名单的编制和公示 　　

　　

　　筹备组业主代表人选，由街道办事处根据联名推荐人数由多到少，结合房屋分布和使用性质编制的联名推荐人数相同的，可抽签确定排名顺序。 　　

　　

　　筹备组成员成立后，街道办事处应当向全体业主公布筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况。 公示时间不少于15天。 　　

　　

　　(五)筹备组对拟定人选异议的处理 　　

　　

　　编制的筹备组成员公示期间，业主对编制人有异议的，应当书面向街道办事处提出。 街道办事处应当在收到书面意见后七日内进行核查，被核查人员应当避免核查工作。 经核查，作出的街道办事处代表不符合条件的，街道办事处、镇人民政府应当更换的作出的业主代表不符合条件的，街道办事处应当取消其代表资格，并公告全体业主。 组建的筹备组成员发生变化时，可按上述规定补齐人员，重新公示。 　　

　　

　　(六)业主大会筹备小组的产生 　　

　　

　　编制的筹备组成员公示期满后，对所有人异议或异议不成立的，筹备组成员正式确定。 筹备组成员确定的三日内，街道办事处代表应当首次召集、主持筹备组成员会议，做好以下工作： 　　

　　

　　1 .经街道办事处提名，半数以上筹备小组成员同意选举筹备小组组长 　　

　　

　　2 .组织筹备组成员学习有关成立业主大会和选举业主委员会的规则。 　　

　　

　　3 .向全体所有者发布筹备组成立的公告(和筹备组成员名单)。 　　

　　

　　(七)刻下筹备组印章 　　

　　

　　筹备组成立后，持街道办事处、镇人民政府出具的证明可以向公安机关申请制作筹备组印章的该印章由筹备组组长或其指定的筹备组成员保管，用于加盖筹备组通知、决定、公示、公告等文件筹备组解散后，其印章由保管人送交街道办事处废止。 　　

　　

　　三.业主大会筹备阶段 　　

　　

　　(一) 《业主大会议事规则》、《物业小区管理规约》 　　

　　

　　筹备组按照广州市国土资源和房屋管理局制定的《业主大会议事规则》、《物业小区管理规约》示范文本，结合全小区(楼)实际情况，拟定、草拟《业主大会议事规则》、《物业小区管理规约》 应当作出的公示期内业主有异议的，应当以书面签名的形式向筹备组提出，筹备组应当在收到意见书的7日内考虑是否录用，并作出书面答复。 如果被录用，筹备组应当按照上述时间规定，将修改后的《业主大会议事规则》和《物业小区管理规约》在小区(大楼)内明显位置再次公示。 　　

　　

　　《业主大会表决规则》和《业主委员会选举规则》可以独立制定，也可以纳入《征求意见通知》的内容。 独立制定的，应当在首次业主会议召开20日前向业主进行公示。 公示时间不少于10天，公示期间业主有异议的按上述方法处理。 　　

　　

　　(二)推荐、推荐、确定业主委员会候选人 　　

　　

　　1 .业主委员会的组成。 　　

　　

　　业主委员会一般由5-15名单数委员组成，每届任期不超过5年，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。 　　

　　

　　2 .业主委员会委员应当具备的条件： 　　

　　

　　(一)为本物业管理区域内的业主； 　　

　　

　　)2)具有完全民事行为能力 　　

　　

　　) )遵纪守法，热心公益事业，责任感强，有较强的公信力和组织能力； 　　

　　

　　)4)遵守管理章程，履行业主义务，按时缴纳专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为 　　

　　

　　)5)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职(不含建设单位成员)。 　　

　　

　　3 .选举和确定业主委员会委员候选人。 　　

　　

　　业主委员会委员的候选人通过业主自荐或业主联名推荐等方式向筹备组提出。 　　

　　

　　(一)发出推荐、联名推荐业主委员会委员候选人通知。 　　

　　

　　筹备组向业主发出《业主大会议事规则》 (告知业主委员会委员候选人的条件、登记方式、登记时间、发生方式等，《物业小区管理规约》、《业主大会议事规则》 )、《关于自荐、推荐业主委员会委候选人的公告》 　　

　　

　　)2)收集推荐、推荐表及业主产权、身份证资料 　　

　　

　　自主参加业主委员会的业主应当在《关于自荐、推荐业主委员会委候选人的公告》规定的时间内，向筹备组提交《业主委员会委员候选人简历表》、推荐业主委员会委员候选人的业主签署表》、本人及推荐业主的有效产权证明材料、身份证明材料 　　

　　

　　(三)审查业主委员会候选人资格。 　　

　　

　　筹备组根据业主及推荐业主提交的有效房地产证明材料、个人身份证材料，结合《推荐业主委员会委员候选人的业主签名表》第二十五条：“业主委员会委员应当具备的条件”审核候选人资格。 　　

　　

　　(四)编制并公示业主委员会委员候选人人数和名单。 　　

　　

　　业主委员会候选人人数。 筹备组根本《业主委员会委员候选人自荐、推荐通知》约定的业主委员会委员人数，根据小区实际情况确定的候选人人选由筹备组按照联名推荐人数由多到少的顺序，结合物业使用性质、楼宇分布、物业类型等特点制定，每类物业至少有一名候选人在推举候选人过程中发生争议的，筹备小组根据街道办事处的指导意见决定。 　　

　　

　　筹备组应当在业主大会召开20日前向业主公示编制的业主委员会候选人名单，公示时间不少于10天 　　

　　

　　)5)对立案者异议的处理。 　　

　　

　　公示期间，业主认为拟定的人选不符合业主委员会委员条件的，以书面签字形式提交筹备组，经筹备组核查确认，情况属实，不列入候选人名单的拟定候选人发生变化的，重新公示。 　　

　　

　　(六)确定业主委员会委员候选人。 　　

　　

　　拟定的业主委员会委员候选人公示期满，业主无异议或异议不能成立的，业主委员会委员候选人正式确定。 　　

　　

　　(三)投票权数确定和公示 　　

　　

　　准备成立后，街道办事处应当通知建设单位、物业服务企业做好配合工作，并要求提供区域备案收据、房屋建筑物面积清册、业主清册等相关材料 　　

　　

　　筹备组应当根据建设单位、物业服务企业提交的区域备案收据、房屋建筑物面积清册、业主清册等相关资料核实业主身份，核实业主人数及拥有的专有部分建筑总投票权数，并在业主大会召开20日前向业主公示业主人数及拥有的专有部分面积。 公示时间不少于10天。 　　

　　

　　四.开启业主大会表决阶段 　　

　　

　　(一)召开首次业主大会，《业主委员会委员候选人简历表》、《广东省物业管理条例》 　　

　　

　　1 .发出公示业主会议通知。 　　

　　

　　业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，也可以采用电子投票的形式(本办法目前尚未开通)。 无论采用哪种形式，都必须在会议召开20日前在园区明显位置公示《业主大会议事规则》 (公示时间不少于10天)。 　　

　　

　　2.《业主大会议事规则》、《物业小区管理规约》投票并发布公告。 　　

　　

　　筹备组在业主大会开始投票前(时间根据下述情况() 《关于召开首次业主大会会议通知》和《业主大会议事规则》的投票单)，发给各业主，进行接收、登记工作。 无法送达的，应当进行公告，公告时间不少于7日。 　　

　　

　　3 .进行表决。 　　

　　

　　筹备组应当将召开业主大会事宜通知街道办事处，街道办事处应当在投票开始前一天将投票箱贴上封条，做好投票过程中的监督和安全防范工作。 　　

　　

　　投票期间，筹备组应当确认投票人身份的所有人委托他人行使投票权的，投票单应当附有所有人的授权委托书、身份证复印件等相关书面凭证。 　　

　　

　　因此，需要延长投票期限的，应当按照《物业小区管理规约》的约定公告全体业主，延长期限最长不得超过十五日。 　　

　　

　　4 .公布业主大会表决结果。 　　

　　

　　业主投票结束后，筹备组应当在街道办事处、业主监督下开箱点票。 检查统计结束后，当场公布投票结果，《业主大会议事规则》 ( (，《物业小区管理规约》 )、《业主大会议事规则》 )、《关于公示业主大会议事规则、管理规约表决结果的通知》 )、010- 　　

　　

　　5 .公告业主大会通过《管理规约表决结果汇总统计表》、《管理规约表决结果明细统计表》决定。 　　

　　

　　《业主大会议事规则表决结果汇总统计表》、《业主大会议事规则表决结果明细统计表》、《业主大会议事规则》、《管理规约》公示期满后，对业主有异议或异议不成立的，筹备组向业主宣布业主大会决定，336000 　　

　　

　　(二)召开业主大会选举业主委员会 　　

　　

　　1 .发出公示业主大会通知。 　　

　　

　　筹备组应当在业主大会召开20日前，向业主发出《管理规约表决结果汇总统计表》 (发出，《管理规约表决结果明细统计表》为小区)大楼)明显位置张贴并公示不少于10天。 　　

　　

　　《业主大会议事规则表决结果汇总统计表》选票发放和公告。 　　

　　

　　筹备组应当在业主大会开始投票前(时间取决于下述情况) ( 《业主大会议事规则表决结果明细统计表》 )向各业主发送，并做好接收、登记等工作： 无法送达的，应当公告。 公告时间不少于7天。 　　

　　

　　3 .进行表决。 　　

　　

　　筹备组应当按照大会通知规定的时间做好投票组织工作，提前致函街道办事处，街道办事处在投票箱上贴上封条，做好投票过程中的监督和安全防范工作。 　　

　　

　　投票期间，筹备组应当确认投票人身份的所有人委托他人行使投票权的，投票单应当附有所有人的授权委托书、身份证复印件等相关书面凭证。 　　

　　

　　因此，需要延长投票期限的，应当按照《关于首次业主大会会议决定的公告》的约定公告全体业主，延长期限最长不得超过十五日。 　　

　　

　　4 .公布业主大会选举结果。 　　

　　

　　业主投票结束后，筹备组应当在街道办事处、业主监督下开箱点票。 检查统计结束后，应当场公布投票结果( 《关于选举首届业主委员会委员的通知》 (，《关于选举首届业主委员会委员的通知》 )、《业主委员会委员》 )并在小区明显位置张贴至少30天。 　　

　　

　　5 .公告业主大会选举产生的业主委员会决定 　　

　　

　　《业主委员会委员选票》、《业主大会议事规则》、《关于公示首届业主委员会委员选举结果的通知》公示期满，业主无异议或异议不成立的，筹备组应在业主大会上将《业主委员会委员候选人选举结果汇总统计表》 ( )张贴在小区明显位置 　　

　　

　　五.备案阶段 　　

　　

　　(一)备案材料 　　

　　

　　业主委员会应当自选举举行之日起30日内，按照《业主委员会委员候选人选举结果明细统计表》 ( ) )规定的要求，向物业所在街道办事处备案。 　　

　　

　　1.《关于公示首届业主委员会委员选举结果的通知》，(； 　　

　　

　　2 .业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况) )。 　　

　　

　　3.《业主委员会委员选举结果汇总统计表》、《业主委员会选举结果明细统计表》 ( 　　

　　

　　4 .业主大会会议纪要和会议决定。 　　

　　

　　(二)备案处理 　　

　　

　　1 .业主委员会提交的备案材料要求齐全，符合法定形式的，街道办事处、镇人民政府做好以下工作： 　　

　　

　　)1)当场向业主委员会出具《关于选举产生首届业主委员会的公告》 )，并在业主委员会报送的《业主委员会申报备案收件资料》、《广州市业主委员会备案申报表》加盖备案印章，退回业主委员会，保存备案。 　　

　　

　　)2)将备案收据和备案材料送区房管分局。 　　

　　

　　2 .业主委员会提交的备案材料要求不完整，不符合法定形式的，街道办事处、镇人民政府应当向业主委员会当场出具《管理规约》 ( )，由业主委员会补正后备案，并按照前款规定做好相关工作。 　　

　　

　　(三)备案公示 　　

　　

　　业主委员会收到送达回证后，应当将备案情况通知物业服务企业，并向全体业主公告送达回证，加盖备案印章《业主大会议事规则》、《业主委员会备案回执》。 　　

　　

　　六.刻印章。 业主委员会持街道颁发的《管理规约》到公安部门刻下业主大会、业主委员会印章。 　　

　　

　　七.其他事项 　　

　　

　　(一)业主。 房子的所有权是业主。 未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等转移所有权的法律行为，已经合法占有该房屋的人。 　　

　　

　　(二)专有面积。 专有部分面积按建筑面积计算未登记的，按测绘机构实测面积计算； 未实测的，按房屋买卖合同记载的面积计算。 　　

　　

　　(三)建筑物总面积。 建筑物的总面积按专有部分面积之和计算。 　　

　　

　　(四)业主的选举权和被选举权。 可以委托所有者的选举权，但不能委托被选举权。 　　

　　

　　(五)筹备小组成员、业主委员会委员不能委托代理人参加会议(法人或者其他组织除外)。 　　

　　

　　(六)分期开发项目成立业主委员会要求。 划分为一个物业管理区域的分期开发项目，先行开发部分入住率达到本期建筑面积50%以上的，可以由业主大会选举成立业主委员会，但应当明确根据开发进度，在业主大会议事规则中增加委员。 　　

　　

　　(七) 6个月内筹备组未完成表决、选举活动处置。 筹备组成立6个月内无组织首次召开业主大会的，筹备组自行解散； 物业管理圈公众号。 筹备组在成立6个月内首次召开业主大会，但未形成决议，工期可延长6个月的期限仍未通过业主大会议事规则、管理章程、选举产生业主委员会的，居民委员会在街道居民委员会的指导监督下代替履行筹备组职责 　　

　　

　　(八)业主委员会委员未达到《业主大会议事规则》约定人数的处理。 业主大会选举产生的业主委员会人员未达到业主大会议事规则约定的人数的，筹备组应当多次投票补选，多次投票次数由业主大会议事规则约定。 经多次补选仍未达到约定人数，但已达到5人以上的，由业主委员会产生，不足委员由行业产生的业主委员会组织召开业主大会进行补选。 　　

　　

　　(九)业主委员会设立、选举产生的优先权。 业主大会不能成立，避免了业主委员会先发生现象的发生，召开业主大会表决通过《业主委员会备案补正事项告知书》、《管理规约》后，按《业主大会议事规则》约定召开业主大会